Choisir un régime fiscal pour réduire ses frais de notaire en tant que marchand de biens ne se limite pas à cocher une case administrative. Le levier principal porte sur les droits de mutation, qui représentent la part la plus lourde de la facture.
Deux mécanismes du Code général des impôts permettent de les comprimer, mais ils ne produisent pas du tout le même effet selon la nature de l’opération. Comparer ces régimes sur des données concrètes permet de mesurer l’écart réel sur chaque acquisition.
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Engagement de revente ou engagement de construire : comparatif des droits de mutation
Les deux dispositifs fiscaux accessibles au marchand de biens agissent sur le même poste, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), mais avec des résultats très différents.
| Critère | Engagement de revente (art. 1115 CGI) | Engagement de construire (art. 1594-0 G A CGI) |
|---|---|---|
| Droits de mutation | Taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % | Droit fixe de 125 euros |
| Délai à respecter | Revente dans les 5 ans suivant l’achat | Construction achevée dans les 4 ans |
| Type d’opération visé | Achat-revente en l’état ou après rénovation | Terrain nu, démolition-reconstruction, construction neuve |
| Sanction en cas de non-respect | Rappel des DMTO au taux plein + intérêts de retard | Rappel des DMTO au taux plein + intérêts de retard |
| Mention dans l’acte | Obligatoire | Obligatoire |
Sur une acquisition à prix élevé, la différence entre 0,715 % de taxe et un droit fixe de 125 euros se chiffre en dizaines de milliers d’euros. L’engagement de construire est le régime le plus agressif, mais il suppose une opération de construction réelle, pas une simple rénovation intérieure.
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Frais de notaire marchand de biens : ce que le régime MDB ne supprime pas
Réduire les DMTO ne fait pas disparaître l’ensemble des frais d’acquisition. Même sous le régime le plus favorable, trois postes restent incompressibles ou presque.
- Les émoluments du notaire, calculés selon un barème dégressif fixé par la loi (de 3,870 % sur la première tranche jusqu’à 0,799 % au-delà de 60 000 euros), sont dus quel que soit le statut de l’acquéreur.
- La contribution de sécurité immobilière, fixée à 0,10 % du prix d’achat, finance l’enregistrement auprès des services de publicité foncière. Elle ne bénéficie d’aucune exonération pour les marchands de biens.
- Les débours (copies d’actes, documents administratifs) représentent généralement entre 500 et 1 000 euros par opération, indépendamment du régime fiscal choisi.
Autrement dit, l’avantage fiscal du marchand de biens agit presque exclusivement sur la part fiscale des frais. Sur un bien ancien acquis par un particulier, les DMTO pèsent entre 5 % et 5,8 % du prix. Le marchand de biens avec engagement de revente ramène ce taux à 0,715 %. L’économie est massive sur ce seul poste, mais les autres lignes de la facture notariale restent identiques à celles d’un acquéreur classique.
Impact de la hausse des DMTO depuis avril 2025 sur le choix du régime
Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever le taux de DMTO jusqu’à 5,0 %, ce qui porte le taux global maximal autour de 6,319 % dans l’ancien pour les actes conclus jusqu’au 31 mars 2028. Cette hausse ne concerne pas directement le marchand de biens qui a souscrit un engagement de revente ou de construire, puisque ces mécanismes substituent un taux réduit ou un droit fixe aux DMTO classiques.
En revanche, elle amplifie le risque financier en cas de non-respect du délai. Un marchand de biens qui ne revend pas dans les 5 ans se voit réclamer les DMTO au taux plein, désormais potentiellement majoré. Le rappel fiscal peut dépasser 6 % du prix d’acquisition, auquel s’ajoutent les intérêts de retard.
La localisation du bien prend donc une importance nouvelle. Dans un département ayant appliqué la hausse maximale, l’écart entre le régime MDB respecté et le régime MDB défaillant se creuse davantage qu’avant avril 2025.
TVA sur marge ou TVA sur prix total : le lien avec les frais d’acquisition
Le régime de TVA choisi par le marchand de biens n’affecte pas directement les frais de notaire, mais il modifie l’assiette sur laquelle ces frais sont calculés dans certains cas.
Quand le marchand de biens revend un bien acquis auprès d’un particulier (opération non soumise à TVA à l’achat), la TVA s’applique sur la marge, c’est-à-dire la différence entre le prix de revente et le prix d’achat. Ce mécanisme concerne la fiscalité de sortie, pas l’acquisition elle-même.
En revanche, pour les biens neufs ou les terrains à bâtir soumis de plein droit à la TVA, les frais d’acquisition sont calculés sur le prix hors taxe. Les DMTO dans le neuf tournent autour de 0,7 % à 1,5 %, un niveau déjà bas qui rend l’engagement de revente moins décisif que sur un bien ancien. Le choix du régime de TVA influence surtout la rentabilité globale de l’opération, pas le montant brut des frais notariés à l’achat.
Quel régime privilégier selon le type d’opération immobilière
Le bon régime dépend de ce que le marchand de biens compte faire du bien après acquisition.
Pour un achat-revente classique (bien ancien, rénovation légère ou revente en l’état), l’engagement de revente sous l’article 1115 du CGI reste le choix standard. Il ramène la taxe de publicité foncière à 0,715 % et laisse un délai de 5 ans pour revendre. La plupart des opérations de marchand de biens entrent dans ce cadre.
Pour une opération incluant une démolition suivie d’une reconstruction, ou l’acquisition d’un terrain nu destiné à la construction, l’engagement de construire prévu à l’article 1594-0 G A du CGI produit un avantage supérieur : un droit fixe de 125 euros remplace l’intégralité des DMTO. Le délai est plus court (4 ans pour achever la construction), et le périmètre d’éligibilité plus restreint. Ce régime n’est pas adapté aux simples rénovations.
Dans les deux cas, la mention de l’engagement dans l’acte notarié est obligatoire. Un oubli rend l’avantage inapplicable. Le notaire doit être informé du régime visé avant la signature, pas après.
Le choix entre ces deux mécanismes se fait opération par opération. Rien n’empêche un marchand de biens de souscrire un engagement de revente sur un lot et un engagement de construire sur un autre, selon la nature de chaque projet. La seule variable qui compte est la cohérence entre l’engagement pris et l’opération réellement menée dans le délai imparti.
