Un chiffre sec, une échéance précise : à partir de janvier 2026, l’Indice du Coût de la Construction (ICC) ne pourra plus servir de référence pour indexer les nouveaux baux commerciaux. L’ILC ou l’ILAT prendront le relais. Les contrats déjà en place, eux, continueront à s’appuyer sur l’ICC, sauf si une clause l’exclut expressément.
Ce virage change radicalement la façon d’aborder l’indexation des loyers et la gestion des revenus immobiliers. Les bases de calcul évoluent, la mécanique des révisions prend un autre visage. Pour qui détient des locaux, loue ou investit, il devient indispensable de comprendre ces nouveaux repères afin d’éviter les mauvaises surprises lors des prochaines actualisations de loyers.
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Ce qui change pour l’indice ICC en 2026 : évolutions, calendrier et points de vigilance
L’indice du coût de la construction, publié par l’INSEE chaque trimestre, a longtemps rythmé la vie des baux commerciaux anciens et la planification des projets immobiliers en France. Depuis la loi Pinel, son usage a déjà été réduit, l’ILC ou l’ILAT ayant pris leur place pour les nouveaux contrats. Dès janvier 2026, ce basculement sera généralisé : toute création de bail devra utiliser ces nouveaux indices. L’ICC restera en vigueur uniquement pour les baux antérieurs à la réforme et quelques cas d’exception.
L’INSEE continue de publier l’ICC en mars, juin, septembre et décembre, chaque valeur correspondant au trimestre précédent. 2025 marque un repli marquant : l’indice atteint 2 056 au troisième trimestre, soit une baisse de 4,06 % sur un an. Ce recul témoigne du ralentissement des prix sur le marché du neuf, conséquence directe de la contraction de la demande et de la volatilité des coûts de production.
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Pour mieux comprendre la dynamique de l’ICC, il faut regarder sa composition :
- Matériaux de construction : 40 %
- Main-d’œuvre : 35 %
- Services et prestations intellectuelles : 25 %
L’INSEE recourt à une méthode hédonique qui neutralise les effets de qualité afin d’isoler la progression réelle des coûts. Les normes environnementales (RE2020), l’évolution des salaires, le prix des matières premières ou encore l’inflation jouent un rôle direct dans cette équation.
Pour ne rien rater, un suivi régulier s’impose : publications officielles au Journal Officiel, plateformes comme la Fédération Française du Bâtiment, la Caisse des Dépôts, l’Union Sociale pour l’Habitat. Leurs analyses offrent des repères précieux pour affiner les arbitrages futurs. Ces données doivent nourrir votre tableau de bord de gestion, colonne vertébrale d’une stratégie immobilière solide.
Quel impact sur la gestion des baux et la rentabilité locative ? Conseils pratiques pour anticiper
La trajectoire de l’ICC n’est plus une simple courbe à surveiller : elle influence directement la gestion locative et la rentabilité des patrimoines. Désormais, la plupart des baux commerciaux récents se calent sur l’ILC ou l’ILAT. Seuls quelques baux professionnels spécifiques, espaces de stockage ou contrats antérieurs à la loi Pinel continuent de dépendre de l’ICC. Ce changement bouleverse la logique d’indexation automatique des loyers et la visibilité sur les flux à venir.
Pour les contrats concernés, la formule d’ajustement reste claire :
- Nouveau loyer = Ancien loyer × (Nouvel ICC / Ancien ICC)
Lorsque l’ICC recule, comme en 2025 avec -4,06 %, la hausse des loyers ralentit, parfois jusqu’à la stagnation. Conséquence directe : les revenus locatifs peinent à progresser, la rentabilité fléchit. SCPI, promoteurs, gestionnaires : il devient impératif d’ajuster vos prévisions et vos scénarios de trésorerie.
Investisseurs institutionnels ou particuliers, inscrivez ces données dans votre tableau de bord. Faites le point sur vos baux : identifiez l’indice utilisé, la fréquence de révision, la date de renouvellement. Lors des renégociations, privilégiez des indices plus en phase avec l’activité réelle (ILC, ILAT). Pour sécuriser la performance, une veille trimestrielle sur les publications INSEE s’impose, tout comme la lecture régulière des commentaires de la Fédération Française du Bâtiment ou de la Caisse des Dépôts. L’anticipation s’impose : simulez différents scénarios d’évolution des indices pour mieux piloter la valorisation et la rentabilité de vos actifs.
À l’aube de 2026, l’ICC passe le relais. Ceux qui sauront ajuster leurs outils, leurs réflexes et leur veille à ce nouveau paysage garderont une longueur d’avance. Le reste risque de courir après l’indice… sans jamais le rattraper.
