À l’issue de la période légale d’engagement, la réduction d’impôt cesse automatiquement, sans prolongation possible ni report sur un autre bien. La sortie de ce dispositif implique des choix immédiats, souvent contraints par la nature du bail commercial et la fiscalité applicable à la revente.
Les surprises ne manquent pas pour certains investisseurs : la revente du bien, même après plusieurs années, peut entraîner une taxation sur la plus-value selon le régime des particuliers. Les démarches à accomplir ne sont jamais identiques selon que vous poursuivez la location meublée ou que vous décidez de vendre : chaque voie entraîne ses propres conséquences fiscales et administratives, à bien mesurer avant toute décision.
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Fin du dispositif Censi-Bouvard : ce qui change pour votre investissement
La sortie du dispositif Censi-Bouvard bouleverse la donne pour les investisseurs qui s’appuyaient sur la réduction d’impôt et la sécurité du bail commercial en résidence de services. Depuis le 31 décembre 2022, ce levier fiscal n’est plus ouvert aux nouvelles acquisitions. Seuls les propriétaires ayant souscrit avant cette échéance continuent de bénéficier du cadre fiscal prévu, jusqu’à l’issue des neuf années d’engagement.
En clair : plus aucun nouvel avantage fiscal ne s’applique. La réduction d’impôt de 11 % sur le prix HT, dans la limite de 300 000 €, reste acquise uniquement pour les opérations finalisées à temps. Le bail commercial demeure la pierre angulaire du montage : le gestionnaire de la résidence, que ce soit un EHPAD, une résidence étudiante ou une structure seniors, s’engage à verser les loyers sans interruption durant toute la période d’engagement.
Passée la barre des neuf ans, tout change. Les investisseurs passent dans le régime classique du LMNP (loueur en meublé non professionnel). Ce statut permet de profiter de l’amortissement du bien, de la déduction des charges et d’une fiscalité adoucie sur les revenus locatifs. L’avantage fiscal Censi-Bouvard s’arrête net, mais la gestion locative reste assurée par le gestionnaire et le bail commercial se poursuit, selon les termes négociés à l’origine.
Les plafonds fixés par la loi Censi-Bouvard, 300 000 € d’investissement par an, 10 000 € de niches fiscales annuelles, disparaissent à la sortie du dispositif. Cette nouvelle souplesse peut servir de tremplin vers d’autres arbitrages patrimoniaux ou l’exploration de nouvelles stratégies d’investissement locatif.
Quels choix s’offrent à vous après la période d’engagement ?
Après neuf années d’engagement locatif en Censi-Bouvard, plusieurs voies s’ouvrent. L’arrêt de la défiscalisation ne signifie pas la fin de l’aventure immobilière. Le moment est venu de décider : garder le bien, le vendre, ou bien réorienter votre investissement.
Première option : poursuivre la location meublée grâce au statut LMNP. Ce régime autorise l’amortissement du bien et du mobilier, l’imputation des charges sur les loyers perçus, et le choix entre régime réel et micro-BIC selon votre profil. L’intérêt ? Une fiscalité plus légère, tout en conservant la gestion quotidienne du bien par le gestionnaire de résidence, via le bail commercial toujours en vigueur.
Il est également possible d’opter pour la revente sur le marché secondaire. Certains cabinets spécialisés, comme LB2S, encouragent cette démarche pour réinvestir ailleurs ou rééquilibrer son patrimoine. À une condition : avoir respecté la durée d’engagement initiale, sous peine de remettre en cause l’avantage fiscal. L’attrait du bien dépend alors de facteurs concrets : emplacement, état de la résidence, santé financière du gestionnaire.
Pour les investisseurs souhaitant aller plus loin, le passage au statut LMP (loueur en meublé professionnel) peut s’envisager, si les seuils sont atteints. Ce changement entraîne de nouveaux paramètres fiscaux et patrimoniaux. Le choix se fait en fonction des objectifs personnels : générer un revenu supplémentaire, alléger sa fiscalité, ou réaffecter son capital.
Impacts fiscaux et démarches à anticiper en cas de revente
Revendre un bien acquis sous Censi-Bouvard, ce n’est jamais une opération à la légère. Plusieurs règles fiscales encadrent la transaction et exigent une anticipation méticuleuse.
Si la revente intervient avant d’avoir achevé les neuf années d’engagement locatif, l’administration fiscale demandera le remboursement de la réduction d’impôt perçue, calculé au prorata du temps restant. Cette règle, souvent méconnue, s’applique année par année en fonction de la durée réellement respectée.
Autre paramètre à surveiller : la TVA. Si la récupération de la TVA à 20% a été obtenue à l’achat, une revente avant vingt ans entraîne l’obligation de la rembourser partiellement à l’État. Chaque année de détention réduit la somme due d’un vingtième. Ce point est systématiquement vérifié par le notaire lors de la signature. Dans le doute, l’avis d’un expert-comptable évite bien des déboires.
Lorsque la période d’engagement est respectée, la plus-value immobilière est calculée selon le régime général, avec des abattements progressifs en fonction de la durée de détention. Sous conditions, certaines charges ou intérêts d’emprunt peuvent être déduits. L’historique des amortissements pratiqués en LMNP pèse aussi dans le calcul final.
Vendre sous bail commercial nécessite en parallèle de relire attentivement les clauses : durée restante, conditions de rupture, procédures de renouvellement. Pour éviter tout blocage, préparez le terrain avec le gestionnaire de la résidence et réunissez en amont tous les justificatifs nécessaires.
Ressources et conseils pour une gestion sereine de la sortie Censi-Bouvard
Gérer la sortie du Censi-Bouvard demande méthode et accompagnement. Pour chaque étape, il vaut mieux s’entourer des bons interlocuteurs : un expert-comptable pour sécuriser la fiscalité, un notaire pour encadrer la vente et la récupération de la TVA, et bien sûr le gestionnaire de résidence pour tout ce qui touche au bail commercial ou à la gestion courante. Rester en lien avec ces spécialistes garantit une sortie sans accroc, du premier calcul à la déclaration finale auprès de l’administration fiscale.
Le cabinet LB2S, spécialiste du conseil en investissement locatif, propose souvent de vendre le bien à l’issue des neuf ans pour repositionner son capital. Mais chaque situation commande sa stratégie : certains privilégient le maintien du bien en LMNP pour profiter d’un nouveau cycle d’amortissement, d’autres préfèrent recycler leur investissement vers des dispositifs comme la loi Pinel ou Denormandie.
Pour vous aider à baliser le parcours, voici les points de vigilance à garder à l’esprit :
- Anticipez la restitution de la réduction d’impôt ou de la TVA si la revente est anticipée
- Évaluez le potentiel du marché secondaire des résidences de services
- Comparez les régimes fiscaux disponibles après la période Censi-Bouvard : amortissement LMNP, micro-BIC, réel
- Rassemblez tous les documents relatifs à l’investissement : baux, quittances, attestations fiscales
La gestion locative reste entre les mains du gestionnaire tant que le bail court, ce qui assure une stabilité bienvenue des loyers. Pour ceux qui veulent diversifier, d’autres solutions de défiscalisation immobilière existent, comme les lois Malraux, Scellier ou Robien, chacune adaptée à des profils et des ambitions patrimoniales très différents.
Une fois la décision prise, l’avenir patrimonial ne s’arrête pas à la sortie du Censi-Bouvard. À chaque investisseur d’écrire la suite de l’histoire, entre stabilité recherchée et nouveaux horizons à explorer.
